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2019年已经过去了一半，楼市迎来“半年考”。在上半年中，从政策来看，中央重申“房住不炒”的政策主基调，落实一城一策、城市主体责任的长效机制。全国各地共发出251项“调控令”，创历史纪录。从市场来看，住房和城乡建设部在4、5月连续两次对房价波动涨幅大的地区进行预警提示。货币政策中性偏积极，央行接连两次降准，累计释放长期资金约1.08万亿元。房地产信贷政策相较宽松，房贷利率连续6个月逐级回落。记者 靳文博
251项“调控令”
据中原地产研究中心的数据显示，2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次，创历史新高。这251个“调控令”，已不再是单纯的楼市限售、限购等政策，而包含了人才住房、减税、住房补贴等各类与房地产有关、有可能影响楼市的政策。
251项政策的发布折射出楼市正处在换挡期，今年调控更多覆盖到了二三线城市。放眼全国，房地产市场加速分化，冷热不均，地方政府并没有一拥而上选择“一刀切”的调控政策，而是分城施策，有意搭建“四梁八柱”的长效机制。
今年4月，住房和城乡建设部对一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。5月，住房和城乡建设部又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山（楼盘）、苏州（楼盘）、大连（楼盘）、南宁4个城市进行了预警提示。
随着市场转暖，诸如税费减免这类刺激性政策渐次退场。市场监管趋于常态化，首付贷仍是重点监管对象，保定（楼盘）发文规范购房融资行为，严禁房地产开发企业及中介机构违规提供购房首付融资。
部分城市调控政策有所松绑，涉及局部放松限购、限贷以及限价等多个方面，但难言调控政策实质性转向。具体而言，珠海（楼盘）、中山（楼盘）相继放宽港澳台居民限购政策；佛山、合肥（楼盘）限贷政策略有松绑，涉及调降首付比例以及房贷利率等；阜阳取消土拍限价条款，房企可根据市场价格自行调整； 青岛（楼盘）市高新区率先暂停商品房公证摇号。
房贷利率连续回落
上半年，央行接连两次降准，累计释放长期资金约1.08万亿元。受惠于货币政策中性偏积极，银行间市场流动性合理充裕，宽货币至宽信用的传导链条渐显成效，一季度累计社融增量8.18万亿元，人民币贷款增加5.81万亿元，皆创单季度历史新高。不过，受中美贸易战不断升级等多方面因素影响，短期内实体经济下行压力再次浮现，二季度社融、信贷略有放缓。譬如，5月份社融增量1.4万亿元，人民币贷款增加1.18万亿元，整体依旧符合市场预期。
房地产信贷政策相较宽松，房贷利率连续6个月逐级回落。融360数据显示，无论是首套还是二套，房贷平均利率皆呈“抛物线”式回落。具体而言，2018年1月~10月房贷利率逐月提升，首套、二套房贷平均利率分别升至5.71%和6.07%阶段性高位。2018年12月以来房贷利率则持续走低，截止到2019年5月，首套房贷平均利率降至5.42%，较前期高点减少0.29个百分点； 二套房贷平均利率跌至5.74%，较前期高点减少0.33个百分点。
在土地市场方面，1月~5月土地整体市场“走出低谷”。新房销售好转带来资金流，外加融资环境改善，开发企业资金难题有所缓解、拿地热情上升。3月后，300城土地成交呈现逐步上升的态势，市场表现好于去年。1月~5月，300城土地成交宗数及成交规划建筑面积较去年同期分别增加6.3%和4.8%。
市场分化加剧
2019年上半年，部分城市出现楼市“小阳春”、土地市场回暖等情况。据贝壳找房交易数据显示，大部分城市挂牌价下跌，重点14城二手房市场大幅调整后，需求开始释放，同比去年微增3%，9城业主报价呈现出较明显跌幅。
《2019中国房地产半年报》指出，上半年，全国重点城市房地产市场（主要为一线城市和区域中心城市）从低迷中走出，但回暖并不稳定，市场整体表现出“前高后低，分化加剧”的特点。上半年后期，成交量虽然下落，但新增客源及带看量并未同步减少，这意味着下半年购房需求仍在且有一定的上行动力。不过，重点城市的改善型需求受制于认房认贷难以释放，市场缺乏向上的动能。
上半年，重点城市二手房市场在部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下，从底部回暖。这种回暖表现为一季度二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下，市场回暖并未持续。2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。重点城市二手房市场底部回暖之后需求开始显现疲态，二季度月均成交比3月减少21.5%。同时，预期随市场回落而走弱。
2019年上半年，市场的分化也更为明显。一是调控较早的城市波动小，如上海（楼盘）、北京（楼盘）等城市市场升温相对温和。二是二线新房市场分化，前期回落较早的强二线与东北、西南地区部分城市出现回暖。三是土地市场分化，二线城市升温更加明显。
房企增速放缓
2019年上半年，百强房企总体销售规模保持增长，增速较2018年同期显著放缓。5月，受部分城市政策调控收紧影响，一季度以来的“小阳春”行情有所降温。短期来看，6月房企加大推案及营销力度，冲刺半年度业绩目标。克而瑞预计，下半年，百强房企表现将趋于平稳，更注重聚焦主业、稳健高质量发展。全年整体规模增速预计将放缓至20%左右，千亿元房企则有望在2018年30家的基础上继续扩容至35~40家。
2019年1月~5月房地产市场保持稳定预期，由于政策调整和市场不确定性影响，单月业绩增速波动较大。整体来看，百强房企总体销售规模保持增长势态，销售规模增速较2018年同期有所放缓，房企整体表现趋于平稳。其中，5月，房地产市场因多个热门城市调控政策的收紧及“小阳春”行情冲劲减弱而有所降温，单月权益业绩增速仅5.5%，较3、4两月的12.3%和16.6%有明显回落。6月，企业因冲刺半年度业绩目标，积极加大推案和营销力度，销售规模增速预计小幅升高。
从购房需求看，克而瑞认为，改善性需求持续释放。在新房普通住宅市场，三居室、四居室产品占比稳中有升，舒适型产品去化表现上佳；联排别墅占比过半，独栋双拼别墅在三四线城市比重上升，中高端改善需求被激发释放；多城开闸网签备案，豪宅成交回升，但仍集中于北上深。在二手房市场，刚需、首次改善客群依旧是主要购买力，小面积、低总价产品在上半年集中成交。
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