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TOP100权益销售额同比下降8.6%，超三成房企同比下滑；万、恒、碧三大龙头同比降幅近30%；10亿销售额进入百强、与去年基本持平；TOP30操盘能力强，TOP100资金实力大。
☉ 文／克而瑞研究中心
◆ 榜单改版说明 ◆
今年是克而瑞编制中国房地产企业销售排行榜的第11个年头，从最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再从单一的销售榜，到推出代表操盘能力的操盘榜和投资能力的权益榜，我们一直真实、严谨、公正地记录着10年来的行业变化、格局演变和模式创新。
自2019年1月起，在原有的销售流量榜和权益榜的基础上，我们新增了销售全口径榜。销售全口径，是指把企业集团连同合营及联营公司所有项目计入业绩的统计方式，不考虑权益比例和是否操盘。由于代建属于输出管理行为，在全口径榜单数据中统一不包括代建产生的销售业绩。全口径榜反映的是企业城市布局和项目拓展的能力。
操盘榜是以企业操盘为口径，即若某项目为多家房企合作开发，则该项目的业绩仅归入操盘企业。反映的是企业的营销和操盘能力，企业代建产生的销售业绩纳入操盘口径统计中。
权益榜是以企业股权占比为口径，即若某项目为多家房企合作，则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业。反映的是企业的资金实力与投资能力。
鉴于目前绝大多数的上市房企已经将业绩公告的口径从并表改为了全口径，需要与上市公司发布数据进行对照的读者，可以参考全口径榜单。
榜单解读
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2019年1月，尽管各地政策在逐步放松，但在新房销售环节并没有体现出明显的效果。市场继续呈现较为低迷的走势，标杆企业在1月份推案量环比明显下滑，开盘去化率也维持在低位，导致TOP100房企销售规模较去年同期有所下滑，权益销售规模较去年同期下滑了8.6%，TOP3企业同比降幅更是接近30%。
当然，单纯根据一个月的市场走势还不能确定2019年的市场冷暖。预计2019年全国层面房地产政策面将以平稳为主，部分城市甚至将逐步放松调控。但对房企而言，对政策放松的效果不必过于乐观，保持谨慎和敬畏心态，顺应市场走势，积极推案和加大营销力度，回笼现金仍将是2019年房企的主要任务。
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TOP100房企权益销售总量同比下降8.6%
2019年，百强房企销售延续了自去年三季度以来的增速放缓，市场表现继续全面下行。本月， TOP100房企销售规模较去年同期有所下滑，其中TOP50企业下滑幅度更为明显，权益销售规模较去年同期下滑了10.7%。与去年1季度的月均权益销售相比也较低。预计受到2月春节因素的影响，2019年1季度百强房企的整体销售仍将比较低迷。值得注意的是，TOP3房企本月的权益金额同比降幅均近30%。
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10亿进入百强、与去年基本持平
虽然在2018年企业集中度进一步提升，百强门槛在年末提升了43%。但是由于市场下行，2019年1月TOP100操盘金额入榜门槛11.1亿元，与去年同期基本持平。此外，本月TOP100房企权益金额入榜门槛为10.3亿元，与去年的10.2亿元基本持平。
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超三成房企本月销售额同比下滑
在本月百强房企中有超3成房企的权益销售金额同比下滑。特别是在目前房企在售项目个数相比去年大幅提升的情况下，整体的销售表现仍不尽如人意。在这些房企中，有13家房企的权益销售金额降幅超30%，22家房企的降幅在30%以内。
虽然整体销售不尽如人意，但是仍然有一部分企业表现比较突出。如中海、新力、华发等。这些房企本月业绩同比上升的原因主要有以下几种：
部分企业把去年认购数据延迟到今年1月签约确认。
热点三四线城市余温，导致布局三四线城市为主的房企受益。
部分企业降价跑量，加快出清存量项目。
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TOP30操盘能力强，TOP100资金实力大
近年来，房企之间的合作开发逐渐成为常态,各梯队房企在权益比例上有所差异。TOP30房企操盘能力较强，操盘金额与全口径金额比值较高。同时，TOP11-30作为2018年增长最为迅猛的两个梯队，房企整体权益比例在各梯队房企中相对较低，说明规模增长压力下，该梯队房企更倾向合作开发的模式。此外，TOP51-100房企权益金额与全口径金额比值较高，表明这个梯队房企合作项目相对较少，资金实力相对较强。
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百强房企项目运作模式可分为四类
百强房企在操盘和权益的比例上，从下图可以看以归纳为四大类。
第一类、独立操盘型，百强房企主要集中在这一类。操盘比例和权益比例都在80%以上，且两个比例大致相当。这些企业大部分项目都为独立操盘或联合操盘，且权益比例较高，其中如恒大、敏捷等企业两个比例都接近或等于100%。
第二类、借力开发型，百强房企中此类房企稀少，特征为企业操盘比例较低、权益比例较高，如越秀。
第三类、合作投资型，百强中这类房企也较少，操盘和权益比例都比较低，项目的合作情况较多，典型的如卓越、新希望等。
第四类、小股操盘型，这类企业的操盘比例较高，权益比例相对较低，以小股操盘和代建等模式输出管理行为，提升企业的规模和利润。此类企业操盘能力较强，资金运用能力也较好。其中有种极端的情况是，流量比例远高于权益比例，一般为代建业务较多的企业，如绿城、建业等。
图：2019年1月TOP100房企操盘、权益口径与全口径金额比值散点图
数据来源：CRIC
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