在大城市，随着房价不断攀升，社会似乎正在分化成两个阶层：“买了房子的”和“没有买房子的”。

 

在“买了房子的”人中，还有更幸运的人：他们拥有多套住房，可以对外出租。于是，这部分人近年来被丑化成了“食利阶层”，“房价上涨的幕后黑手”，“盘剥者”。

 

有人建议用累进制的房产税来打击他们，有人甚至建议没收他们多余的房子等等。这些建议如果施行，只能加剧大城市房屋的紧张，达到“播下龙种、收获跳蚤”的效果。比如在改革开放之前，中国城市里的房屋产权都归国家所有，没有开发商，没有私人房产，但那时大家的居住条件比现在好吗？

 

5月4日召开的国务院常务会议提出，实行购租并举，发展住房租赁市场。这标志着中国的房地产政策发生了重大逆转！也是“房东们”的一大利好。

 

自上世纪90年代，中国开始在城市里全面启动房地产行业。在相当长的时间里，官方的指导思想是：鼓励自主和改善型需求，抑制投资性、投机性需求。一般认为，对于一个家庭来说：第一套房是刚需，第二套房是改善型需求，从第三套房开始选是投资性需求。

 

中国的住房公积金政策、商业贷款按揭政策，无不围绕上述认识设计。

 

进入2016年，为了去库存、稳增长，国家开始明确鼓励企业和个人为社会提供房屋租赁房屋。房子从哪里来？肯定是先买后租，而且要买很多套才行。这样，住房的投资性需求就被合理化了。而且，为了鼓励发展住房租赁行业，国家还要推出一系列税收优惠政策，鼓励企业、个人大量购买住房。

这次国务院常务会议提出 一是发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。二是推进公租房货币化，政府对保障对象通过市场租房给予补贴。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。三是完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应。四是强化监管，推行统一的租房合同示范文本，规范中介服务，稳定租赁关系，保护承租人合法权益。

 

2月3日，财政部、国家税务总局联合发文，继续对公共租赁住房建设和运营给予税收优惠，对公共租赁住房免征房产税，对经营公共租赁住房所取得的租金收入，免征营业税。

 

当前三四线城市房地产库存严重，农民工在内的新市民将成为三四线城市去库存主力军。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，理论上10％的农民工实现市民化，就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。

 

当前已有不少地区出台了一些鼓励农民工进城买房的政策，但是在很多地方，农民工的支付能力依然买不起房，最后只能“望楼兴叹”。而实行住房租赁无疑是有效的解决办法之一。

 

资深财经记者，著名财经评论员刘晓博：

 

 

假如你有足够的资金，注册成立一家私营的房屋租赁企业，你可以通过自己的公司购买多套房屋。国家甚至还准备增加土地供应，你将来还可以去参加土地拍卖，买下之后建房出租。你还可以租赁或者收购过剩的商业物业，改造为住房后出租。在这个过程中，国家会有税收上的优惠。

 

这样做的好处是，让开发商获得了资金回笼，让原来买不起住房的市民获得了更多租房选择，有利于化解房地产产业链上因为业态单一带来的僵局，打通资金流转的脉络。

 

当然，住房租赁业能发展起来的，一定是人口有显著增量的大城市。这对于这些地方的楼市来说，是一个较大的政策利好。

 

海通证券首席经济学家李迅雷表示，不能单纯为了去库存而鼓励农民工举债买房，库存去化若只是寻求“接盘者”，可能引发下一波高库存风险。房子的功能应该是居住，要解决空置率较高的问题，所以应注重发展租赁市场。

 

今年的政府工作报告中提出，“建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围”。这是《政府工作报告》首次提及“租购并举”的办法。

 

中国房地产业协会副会长朱中一表示，推进房屋租赁市场规模化发展有利于降低消费者的入市成本和购房压力，使其从长期的购房还款压力转变为短期的租金模式。此外，这也为库存严重地区的房企提供了一种转型方向。

 

给投资性住房彻底正名的一次机会

 

 

在住房租赁市场上一定是这样的现象：一边连着高收入人群，一边连着低收入人群；一边连着本地人，一边连着外地人；一边连着虽然收入不高但可能有点儿积累的普通中产家庭，另一边连着刚刚起步或刚刚大学毕业的年轻人。这些刚刚起步的人、这些外来的人口、这些低收入人群，他们买不起房子，租住这些富有者、当地人的房子，于是就产生一个巨大的租赁市场。

 

在这种条件下，城市化进程可以继续推进，人口流动可以有序进行，整个社会劳动力、人才的流动，还有由此带动的资本及其他生产要素的流动，都才是最有效的。建立购租并举的住房制度，这是修正了的新的说法，与以往倾向于帮助低收入人群买房的调控思路，在表述上明显进步了很多。而在美国至今有38%的家庭没有自己的住房，要租住私人住宅或者廉租房，而西欧、中欧住房自有化率更低，大部分国家处于40%-60%的状态，而北欧的住房自有化率则进一步下降至20%-30%。

 

而建立住房租赁市场的核心就是要鼓励大量的房产投资者在满足自住的前提下，用富余资金购买库存商品房作为租赁市场的房租提供，这样既有效消化了库存商品房，活跃了经济，又能帮助暂时无法解决住房问题的人群从租房开始向拥有房产去过渡。

 

所以，据美房网投资俱乐部康辉老师认为，本次国务院会议就是给投资性住房彻底正名的一次机会。而随着国务院会议精神的逐级落实，一切限制二套房、三套房的“过时的限制性措施”必然会一一被取消。