二手房交易营改增细则敲定！不增税，不足两年按5%（较之前减免0.6%）全额征；过两年普通住宅免，改后还是免！不用怀疑！

 

 

也就是说，营改增以后，税负并不会增加，反而有所减少。这下终于可以放心的买房了！

 

根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额=含税销售额÷（1+征收率），应纳税额=销售额×征收率，比如：

一套售价150万（含税、购买不足2年）的房子，最终增值税应纳税额为（150万÷1.05）×0.05=7.14万。当前营业税下是总价按照5.6%的税率征收，按现行政策，营业税应纳税额为150万×0.056=8.4万。

《一张图算清二手房营改增》

 

而值得注意的是，此次个人二手房交易营改增对2年以上（含2年）的住房采用了统一表述，并未区分“非普通住房”和“普通住房”。也就是说，未来可能不分差别对待。

再值得注意的是，若营改增新政落地，证满两年的豪宅交易又可省下一笔可观的税费。

 

那么营改增，还有一个问题值得关注，“将不动产纳入抵扣范围”，企业加入抢房大军是真的吗？答案是肯定的！

抵扣增值税所说的“扣除”，是通过专用发票抵扣的形式来实现的，要点是取得抵扣本单位应缴纳的增值税款。

举个栗子：以房价为100万元、物料成本40万元来算

原先按5%缴纳营业税5万元，增值税40/（1+17%）*17%=5.81（万元），合计约10.81万元；

“营改增”后，增值税税率为11%，则销项税额为100/（1+11%）*11%=9.9（万元），进项税额为40/（1+17%）*17%=5.81（万元），相抵后交税4.09万元。

降税比例显而易见。

 

随着营改增政策的释放，买房的需求不仅是个人，随着更多企业加入购房者大潮中，楼市热度不断推高，企业+个人高涨的购房需求或将成为今后的大势所趋，房价的高涨也是必然的；

其次，当企业购房数量的急剧增加，房产的保值增值能力也得到了更大的保障，供求两旺的趋势或将得以形成。

对于购房者而言须尽快下手，在企业大军进入购房市场之前，赶紧下手买入喜欢的房子，而不是继续保持观望，眼看当初能买三房，现在却只能买两房。

营改增的详细规定出炉
地产行业有六大利好

第一大利好：地价果然可以扣除

房企最怕的就是地价不能扣除，要知道在一线城市，地价很多时候占成本的50%以上呢，如果不能扣除，损失可就大了。现在大家可以把心放到肚子里了。

相关条文：
“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。”

第二大利好：在建工程抵扣只分两年，节奏正合适

在建工程，如果一年全部抵扣完了，税务部门会有压力，但如果分很多年低扣，房企的财务成本压力又很大，毕竟大家现在都喜欢快周转，旧的没抵扣新的又来怎么办？之前传说要分5年抵扣，大家就是一片哀叹，现在只分两年抵扣，节奏正好。

相关条文：
“适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。”

第三大利好：其实变化并没有那么大

大家以前最担心的，是过渡阶段到底怎么算？现在很明确，就是以5月1日为界，这样的话，还有一个多月，基本都来得及准备，即使有一些“跨界”项目，也可以申请退回税款，5月1日之前全部可以按简易办法计税。而且，短期前后税率变化并不大。

相关条文：
1.试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。
2.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。
3.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，
“1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
4.一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”

第四大利好：个人出售二手房，营业税政策平移

关于个人二手房交易，已经流传几天的营业税政策平移到增值税的消息被证实了：不满2年按5%，满两年免税。

相关条文：
“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。”

第五大利好：可分可合，房企有更大的腾挪空间

如果以单个项目、单个城市进行申报，很有可能会出现进项和销项不匹配的情况，如果以总公司为单位进行申报，如果公司统筹能力不足，又很可能会出现管理上的困难。现在出台的新规相对自由，可以由省内总机构汇总申报，可分可合，根据各自企业情况的不同，大家都有了更大的腾挪空间。

相关条文：
“属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。”

第六大利好：房企兼并重组基本免税

目前，地产行业在大变局中，兼并重组乃至强强合并，都成为常态。每次合并必然涉及到财产的大量转移，如果要收税，税负肯定很重。
新规出来以后，大家可以松一口气了。因为资产重组过程中，房企最大的资产土地等是免税的。

相关条文：
“不征收增值税项目……在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。”